大同「芙蓉大樓」衝高首季土地交易額專家：未來每坪至少230萬

大同「芙蓉大樓」成交衝高首季土地市場爆發！戴德樑行不動產估價師事務所所長楊長達：預期未來推案每坪至少230萬元。圖／蔡惠芳

戴德樑行今（1）日公佈2024年第1季商用不動產市場季報，表現相當精彩！第1季土地市場交易金額最大手筆，爲大同「芙蓉大樓」以131.25億元成交，衝高單季土地交易金額達637億元，爲2022年以來首次突破600億元關卡；專家預期，未來若推出住宅銷售，每坪房價至少230萬元，極具可塑性。

戴德樑行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第1季土地交易金額達637億元，爲2022年以來首次突破600億元。走過2019到2021年的三年𪸩煌歲月，從2022年起則連續2年呈現懸崖式下跌，去年單季目前平均交易量跌到300億元，至於今年開春首季交易量則透露出市場對於選擇性信用管制、平均地權條例修正案衝擊，已有相當程度的理解及因應，因此購地信心回來了。

楊長達指出，「芙蓉大樓」爲今年以來交易最大的土地交易案，總價達131.25億元，基本上三大建商買下就是爲了要敲掉重建，推估把都更容積獎勵計入坪效，以每坪土地成交金額、每坪造價35萬元來推估，未來「芙蓉大樓」重建案每坪售價應該要230萬元，這樣的一個房價，應該是賣得動的，以建坪容積單價，是相當合理的。

楊長達指出，就其他工業土地來看，單價也沒明顯創新高的現象。商業區則在臺南安南有高價成交價，預期未來一定會推出小坪數低總價住宅，否則中大坪數，目前是沒有這種買盤的。

楊長達指出，爲什麼建商購地買盤，這兩年這麼弱，因爲土地融資受限，自有資金就要五成以上，加上有18個月限期開工的壓力，這樣的政策，回頭來看「芙蓉大樓」，由於是土地加舊建物，因此即突破土地融資受限的壓力。因此，未來購買老舊建物來進行都更，是可以讓自己自有資金減輕的最佳土地開發方式。

楊長達指出，營建工程造價指數再刷新高點，加上電價調漲，加上游資氾濫，消費者物價指數也上漲，因此升息是合理的。

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